一

一个朋友最近天天找我倒苦水。

刚工作那会儿一个人在外边租房，一个姑娘挺不方便。

家里担心，就想帮她买个小房子，当时一看公寓比住宅便宜挺多，就买套公寓。

挺精致的小公寓，上班也就十几分钟路程，周边商场、地铁、超市等设施也挺全，她一个人住还蛮好的。

工作这几年，手上有些钱，今年就想倒腾个大点的房住。

想着把现在这套卖了，再加点钱进去刚好可以凑个首付。

可是房子挂了大半年了，愣是卖不出去，天天着急上火。

关于买公寓这事，前几天也有个读者来问我，她现在的钱不够买住宅，问我能不能先买个商住公寓过渡一下……

我想了想，今天干脆和大家聊聊。

二

就我个人而言，并不太建议大家买商住公寓。

商住公寓，字面意思商住两用的房子。不但可以住，还能注册公司用来办公。

一套房子是住宅还是商住公寓，主要看他的土地用途和性质。

政府对土地用途都是有严格规划的，比如这块是商业用地，那块只能建住宅……

商住公寓其实就是开发商打了政策擦边球，在商业用地上开发公寓来卖。

（图片来源网络）

相比住宅而言，它的优点是：不限购，位置好，价格还低，拎包入住精装修。

但是，在政策上也有很大的风险。

像北上广这几个城市，刚开始不限购，但是政策突然一变，就开始限购限售了。

导致有些投资商住房的房主直接傻眼，房子压到手上一直卖不出去。

另外，我们都知道住宅的土地产权是70年，并且也不用担心产权续期问题。

但商住房产权只有40/50年，产权能不能续也不清楚，其实挺尴尬的。

（图片来源网络）

三

抛开这些不说，虽然都能住人，但商住房还是有很多不便。

商住房大多一层十来户，像我朋友住的就是，一层12户，还有人办公。

每天人员流动也挺杂的，为了方便出入，门禁基本是个摆设。

水电费也挺高，是按商业水电走的，物业费也高出普通住宅2-3倍。

而且还不能落户，家里有孩子的以后上学可能也是问题。

（图片来源网络）

我觉得最坑的是想要卖出去，交易成本很高，所以不好出手。

除了印花税，契税，增值税之外，还有差额20%的个税和差额30%至60%的土地增值税。

七七八八加起来，一套120万的公寓，至少要交12万的税。

转了一圈，全给税收做贡献了。

不过话说回来，它的缺点是挺多，但也不是完全不能买。

如果想投资转手赚一笔，我不建议，商住房的涨幅有限，交易费高，这笔账不划算。

如果想做长线投资，做个包租婆收租赚钱，那选好地段，入手时机好的话，还是可以的。

另外如果买不起住宅，想要用商住公寓过渡的朋友，我建议你慎重。

优先考虑住宅，如果好地段买不到，可以先买偏一点的，有钱了置换也能省去一些麻烦。

总之呢，买房是件需要慎重的事，自住也好，投资也罢，不能只追求便宜，全面考虑性价比才是最重要的。