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最近童童的亲戚小Z买房子，向我借部分首付的钱。

童童嘛，是个热心肠的，借钱前，都忍不住问问资金情况，帮人盘算盘算怎么借最划算。

小Z人在石家庄，买了一个三环内89平方靠地铁的万科精装两房，单价13532元，总价121.1205万。

目前石家庄的政策首套首付可以2成，贷款利率则是基准利率的1.1倍。

这样算来，小Z最少需支付251205元的首付款即可。25万的首付钱都没有吗？当然，人家这点首付款还是有的，但是考虑到付25万首付，就会有96万的贷款，最长30年的还款期限，每月需要还5385元，压力实在有点儿大了。

于是就把家里一套闲置的老房子卖掉了，卖了40万元，因为买家也需要银行贷款，所以小Z真正可以拿到卖房子的40万元大概要到2019年的4月1日。

但是新房的首付款最近就要交了，于是小Z想先通过亲朋友好处借40万元钱，把首付支付到65万元（25+40），这样只需要贷款56万，每月还3141元，立刻就轻松多了。

借的40万元等到明年4月1日拿到卖房款，就可以归还亲友，小Z认为这样做“一举两得”，可是这样做真的是一举两得吗？童童立刻通过真实数据帮她算了一笔账。

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小Z的这40万元借款并非完全是无成本的，听她描述：

1、大概有8万元是亲戚借的，属于无利息借款；

2、另有20万是找几个做生意的亲友处借的，生意人自身的资金也都在周转中，用得钱都是找银行借的，所以借给她，就按照从银行拿的利息跟她算了，年化8%；

3、还有最后的12万是找的同学借的，这同学本来在买年化4.8%的银行理财，特意取出来借给她了，所以也按照银行理财的4.8%收了利息钱。

这样分析完了后，我帮小Z算了一下资金成本，从1月10日至3月31日，一共79天，以上40万元的利息成本一共是：

1、8万资金成本为：0

2、20万资金成本为：20万*8%*79/365=3464元

3、12万资金成本为：12万*4.8%*79/365=1247元

总计：4711元

当然借钱真正的成本并不止这么多，要请提供帮助的亲友吃饭，送礼慰问，表示感谢等等，以及难以计算的“人情债”......

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算完了借款的资金成本，我给小Z提了另外一种方法：先按照25万的首付支付，等卖房款到位后，再对新房贷进行提前还贷。

小Z向银行经理咨询后，得知：新房的贷款大概也是在4月1日前可以批下来，放款后需要6个月后才能申请提前还贷。

如果采用这一种方法的话，真正的资金成本是多少呢？

分两块：（敲黑板划重点了）

1、在贷款还房贷的前6个月期间，因为少支付40万元的首付款，由此而承担了利息：

4月1日放款至9月30日期间，6个月183天，房贷1.1倍利率是5.39%，40万元，这段期间的利息成本为：40万*5.39%*183/365=10810元。

2、4月1日拿到卖房子的40万元现金后，进行低风险的银行理财投资，4月1日至9月30日5个月183天，年化4.8%的收益，40万元现金理财所得利息：40万*4.8%*183/365=9626元。

在这段期间，40万元一共产生了10810元的房贷利息和9626元的理财所得，两者相减，真正的资金成本为：1184元。

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看到这里，买房子的两种方法：

1、从亲友中先凑钱来付高首付，资金成本为：4711元+人情债；

2、先按照最低首付支付25万元，等40万元卖房款到了后，再到银行提前还款，资金成本为：1184元。

这样对比一下，是不是第二种方法的优势太明显了，童童认为即便你的人脉很广，可以无利息成本的从亲友中借到40万元使用，其实也不如选择第二种方法去还贷，毕竟小小的1184元就可以替代你借钱所欠的人情债，怎么也是值得的。

房贷是一种利率非常低的借贷，即便现在动不动就是1.1倍、1.3倍的贷款利率，听起来很可怕，可是在4.9%的基准利率上，小小向上浮动一下，依旧属于非常便宜的借钱利率了。

如果你不是有很多很多的钞票堆在银行里躺着没用处，就尽量不用提前还贷款，好好利用难得的房贷低息的机会，做好理财，获得更高收益。

很多朋友在买房子支付首付的时候，都会疲于奔命的借钱，不是首付不够，而是总想多凑一点首付，让自己的还贷压力轻一点。而事实上，如果你有耐心，按照童童本文的条理拿计算器算一算，就能算出，你凑那么多首付到底值不值。

进来读这篇文章的人估计都是有购房打算的人，希望大家在以后购买房产时，童童的这篇文章可以帮你理清首付关系，明确还款计划，带给你更好的理财空间！